집값 20% 폭락해도 “단기상승, 리스크 적다”

사람들은 “20% 하락”이라는 헤드라인에 집중했지만 루틀릿지 원장의 보다 중요한 발언에는 거의 관심을 보이지 않았다. 루틀릿지 원장은 “예상되는 조정국면이 큰 위험이 되지 않을 것”이라고 언급했다.

CIBC은행 경제학자 에이보리 쉔필드는 대다수 도시들의 가격이 상대적으로 단기간에 10~20% 상승했다는 점을 지적했다. 부를 획득하고 이를 지출할 계획을 세우기에는 가격상승이 너무 단기간에 이루어져 조정국면은 “쉽게 왔다가 쉽게 사라질 것”이라고 예상했다. “1년 전 보다 집값이 상승했다고 그에 맞춰 지출을 늘린 토론토와 밴쿠버 홈오너들은 많지 않다.”는 설명이다.

또 전체적으로 집값은 캐네디언들에게 ‘제로 썸 게임’이다. 집을 구매한 지 오래된 홈오너는 주변 이웃이 비싼 값으로 매각이 되었다면 부자가 된 것처럼 느끼지만 젋은 캐네디언은 더 저축하고 더 아껴야 주택시장의 사다리에 올라탈 수 있다. 또 자녀의 집 구매 계약금을 지불하는 부모들이 점점 늘고 있기 때문에 나이든 홈오너들도 비싸진 집 값의 대가를 치르고 있다.

캐나다의 경우 집값 폭락이 오히려 경제성장을 촉발시킬 수 있다고 쉔필드는 예상한다. 숙련기술 이민자에게 비싼 주택시장은 이민의 장애물이고 캐나다에서 사업을 하려는 사람들도 비싼 집 값 때문에 구인이 어렵다는 것을 깨닫게 되면 이주를 꺼릴 것이다.

쉔필드는 루틀릿지 금융감독원 원장도 주택시장 조정이 금융체계에 가져올 위험은 거의 없다고 말한 점을 지적했다. 그는 집값이 1년 전으로 하락한다면 적은 다운페이먼트로 거액의 모기지 대출 받은 ‘고비율’ 대출자의 주택 순자산은 마이너스가 될 것이지만 이들은 보험에 가입되어 있다. 또 나머지 사람들의 집값 대비 대출금 비율은 간단히 1년전의 수준으로 돌아갈 것이라고 했다.

물론 수 년에 걸쳐 연속해서 집값이 하락한다면 경제는 취약해 질 것이다. 그러나 쉔필드는 캐나다에서 이런 현상이 발생하려면 일단 주택공급이 단기간 급증해야 하고, 금리가 중립 금리 이상으로 상승하고, 이민이 감소해야만 가능할 것이라고 했다.

또 일회성 집값 폭락은 캐나다중앙은행이 금리를 인상하는 것을 억제하지 못할 것이라고 했다. 금리인상은 금리에 민감한 경제부분의 수요를 냉각시킬 것이며 주택시장은 분명히 그 중 하나이다. 따라서 캐나다중앙은행은 물가를 잡고 동시에 성장에 흠집을 내지 않을 정도의 ‘무통’ 인상폭을 선택할 것이라고 그는 예상했다.